KIẾN THỨC BẤT ĐỘNG SẢN

[tintuc]

Loại hình kinh doanh bất động sản như cho thuê nhà, cho thuê căn hộ hiện nay đang là một mô hình có nhiều điểm lợi ích thu hút các nhà đầu tư. Vậy cùng tìm hiều các hình thức kinh doanh căn hộ cho thuê.

1. Các mô hình kinh doanh căn hộ cho thuê hiệu quả

Để có thể có một chiến lược đầu tư hiệu quả trong loại hình kinh doanh nhà đất này thì trước tiên nhà đầu tư cần nắm rõ được các mô hình cho thuê phổ biến hiện nay trên thị trường để có cái nhìn tổng quan về tình hình kinh doanh cho thuê cũng như lựa chọn được cho mình mô hình đầu tư phù hợp.

Các mô hình cho thuê theo sở hữu:

• Đối với hình thức cho thuê này có 2 mô hình cơ bản:

+ Mô hình sở hữu – cho thuê (own to rent):
Đây là mô hình cho thuê truyền thống và phổ biến nhất, tức là bạn sở hữu bất động sản của riêng mình và cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần.

+ Mô hình thuê – cho thuê (rent to rent):
Đây là hình thức cho thuê khá hot ở các nước đông đúc dân cư với số lượng người nhập cư lớn hoặc tại các khu đô thị có mật độ dân cư rất lớn với nhu cầu thuê luôn ở mức cao. Với hình thức này, nhà đầu tư sẽ thuê lại bất động sản của một ngaoaif khác và cho thuê lại toàn bộ hoặc chia nhỏ rồi cho thuê từng phần. Người thuê sẽ làm việc giao dịch với người đứng ra cho thuê chứ không phải chủ sở hữu của bất động sản đó.

Các mô hình cho thuê theo hợp đồng thời gian:

+ Cho thuê dài hạn:
Hợp đồng thuê căn hộ dài hạn hoặc thuê cố định là loại hợp đồng phổ biến nhất, có thể là loại cho thuê năm một hoặc nửa năm. Khi hết hạn thuê, người thuê có thể chọn rời đi (có thông báo trước với thời gian thích hợp), hoặc ở lại và thuê hàng tháng (hình thức bên dưới), hoặc gia hạn hợp đồng thuê (có thể kèm theo mức giảm khi được khuyến khích gia hạn). Lưu ý rằng, thông thường, thời gian thuê càng ngắn, tỷ lệ tiền thuê càng cao.

+ Thuê theo tháng:Một hợp đồng thuê theo tháng hoặc thuê định kỳ, cho phép người thuê nhà hoặc chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê bất kỳ lúc nào. Thuê theo tháng thường không có ràng buộc gì nhiều và người thuê thường phải chịu mức giá thuê hàng tháng cao hơn nhiều so với giá thuê cố định. Dù doanh thu cao hơn nhưng sẽ luôn phải đối mặt với việc người thuê chuyển đi liên tục và phải tìm người thuê mới.

2. Các hình thức kinh doanh căn hộ cho thuê:

Cho thuê căn hộ qua các kênh OTA (như Booking, Agoda, AirBnB…)*Ưu điểm:

• Dễ dàng đăng kí và cho thuê
• Nhiều tên tuổi lớn, phổ biến, đã và đang hoạt động rất hiệu quả như: Agoda, Booking, Luxstay, AirBnB,…
• Nguồn khách hàng đa dạng, có thể đến từ khắp nơi trên thế giới

*Nhược điểm: 

Vì thực hiện qua online nên những vấn đề về chất lượng, thanh toán, pháp lý khó được đảm bảo hoặc khó xử lý khi có phát sinh.

*Để sử dụng OTA một cách hiệu quả, cần thường xuyên theo dõi lượng khách đặt phòng theo ngày, theo tháng để cập nhật nhu cầu của khách hàng mục tiêu; Thống kê về những phản hồi; xu hướng đặt phòng; thời gian đặt phòng nhằm điều chỉnh mức giá bán phòng cho hợp lý để thu hút khách hàng.

Cho thuê căn hộ thông qua một đơn vị quản lý trung gian:

*Ưu điểm: 

• Chủ sở hữu không cần trực tiếp quản lý cho thuê căn hộ của mình, mà đơn vị trung gian sẽ giúp thực hiện tất cả công việc, chỉ cần thu lợi nhuận mỗi tháng.
• Đơn vị quản lý sẽ.
• Tìm kiếm người thuê phù hợp nhất bằng các phương pháp tiếp thị và quảng cáo chuyên môn.
• Thay mặt chủ bất động sản thu tiền thuê nhà và thanh toán các chi phí khác, kiểm tra nhà định kỳ và lập báo cáo thu chi hàng tháng.
• Tư vấn và thực hiện sửa chữa, bảo trì kịp thời khi có yêu cầu.
• Tư vấn đầu tư cải tạo bất động sản để tăng lợi nhuận cho thuê…

*Nhược điểm: 

Việc thuê đơn vị trung gian sẽ khiến chủ sở hữu mất thêm một khoản chi phí, chi phí này sẽ khiến giá phòng tăng cao hơn, khó thu hút KH và cạnh tranh trên thị trường.

Tự cho thuê trực tiếp qua quảng cáo, website

*Ưu điểm: 

• Chủ sở hữu căn hộ tự tìm kiếm khách hàng, tự cho thuê, tự quản lý tài sản và thu lợi nhuận trực tiếp mỗi tháng.

*Nhược điểm:

• Không có thời gian để tìm người thuê thích hợp.
• Tốn thời gian, công sức tìm hiểu những quy định về pháp luật, các thủ tục pháp lý khi cho thuê nhà.
• Gặp phải những vấn đề phức tạp nếu có nảy sinh mâu thuẫn, tranh chấp giữa người thuê – người cho thuê.

Có nhiều hình thức cho thuê căn hộ, và mỗi hình thức đều có ưu, nhược điểm riêng, chủ sở hữu cần cân nhắc khả năng của mình, và đặc điểm căn hộ mình sở hữu để lựa chọn hình thức đầu tư cho thuê phù hợp nhất, mang lại lợi nhuận cao nhất.

3. Kinh nghiệm kinh doanh căn hộ cho thuê hiệu quả.

Việc lựa chọn được một mô hình kinh doanh phù hợp là bước đầu trong chiến lược đầu tư dài hơi mà nhà đầu tư theo đuổi. Bước tiếp theo, nhà đầu tư sẽ cần phải xác định rõ vài yếu tố để thực thi kế hoạch chi tiết.

Xác định mục đích và mong muốn của việc đầu tư.

Việc quan trọng nhất trước khi bạn bắt tay kinh doanh bất cứ thứ gì là cần xác định một mục tiêu cụ thể để có được những phương hướng tính toán có lợi nhất. Bạn cần xác định số vốn đầu tư là bao nhiêu, nguồn vốn đầu tư từ đâu, mức lợi nhuận mong muốn có được, khả năng gắn bó lâu dài, các dự định liên quan đến thương vụ… Khi có được những thông tin này trong tay, bạn sẽ vạch ra được các bước đi tiếp theo.

Cân nhắc các nguồn lực tài chính.

• Tài chính có thể là hoàn toàn từ nguồn vốn của bạn hoặc kết hợp thêm các khoản vay một phần để đạt được số vốn cần thiết cho kế hoạch. Điều này sẽ đòi hỏi một sự tính toán cẩn thận. Trong nhiều trường hợp, có thể cân nhắc các hình thức vay vốn ngân hàng để quay vòng vốn và tạo đòn bẩy tài chính. Việc tính toán để cân đối dòng tiền âm – dương (lợi nhuận và lãi suất NH) sẽ rất quan trọng trong việc sử dụng đòn bẩy.
• Lựa chọn hình thức tài chính phù hợp.

Xây dựng các phương án hợp tác cùng có lợi.

Đối với mô hình cho thuê lại thì cần lưu ý hài hòa lợi ích cả 3 bên, giữa người chủ sở hữu, bạn và cá nhân thuê nhà. Cần đạt được những thỏa thuận đôi bên cùng có lợi với mức lợi nhuận hợp lý cho cả người sở hữu và chủ đầu tư để duy trì hợp tác lâu dài.

Tối ưu lợi nhuận với căn hộ thuê.

• Đối với các căn hộ cho thuê lại, một hình thức khá hiệu quả được áp dụng là phân chia lại không gian để tối ưu sử dụng, ví dụ như chia nhỏ 1 căn hộ lớn thành nhiều phòng để cho thuê…. Như vậy, cùng trên một không gian đó, chủ đầu tư có thể đạt được nhiều lợi nhuận hơn.
• Với các hình thức kinh doanh căn hộ cho thuê hiệu quả trên, nhà đầu tư kết hợp với một kế hoạch đầu tư chi tiết, việc đạt được lợi nhuận tối ưu với loại hình kinh doanh này chắc chắn nằm trong tầm tay.

[/tintuc]